香港地產代理資格考試 EAA｜《營業員資格考試 SQE》模擬題庫

• 監管架構：地產代理監管局（EAA）負責發牌、規管、紀律處分
• 牌照：營業員（細牌，受監督）vs 地產代理（個人／公司，可督導經營）
• 牌照有效期 2 年；須符合 CPD；年滿 18 歲及品格要求

• 忠實維護委託人利益，同時對另一方誠實；雙邊代理須披露並取得同意
• 重要事實（如凶宅、僭建）已知悉須如實告知；禁止失實陳述
• 核實客戶身份（KYC）、如實轉達要約、保存紀錄 5 年

• 法定表格：表格1 視察同意、表格2 出售資料（賣家填）、表格3 睇樓紀錄、表格5 出租資料、表格6 賣方資料、表格7 訂金收據
• 廣告須標明代理行名稱及牌照號碼；面積以實用面積標明
• 佣金須預先議定並如實申報

• 客戶款項（訂金）須存入信託／客戶帳戶，與公司資金分開
• 交易失敗訂金按臨約條款處理；爭議訂金審慎處理
• 佣金一般於成交後支付；私收利益屬違規

• 查冊顯示：業主、業權文件、產權負擔（按揭、釘契、命令）
• 核實賣家身份及授權（POA 須核實真確及範圍）
• 未補價居屋有轉讓限制，須先申請

• 臨約具法律約束力：違約買家訂金被沒收、賣家可能雙倍退訂
• 細訂一般 3%－5%，大訂合共一般 10%；成交日交樓
• 任何修改條款須雙方加簽

• 行業發展與規管由來：資訊不對稱促成《地產代理條例》(1997) 立法
• EAA 職能：發牌、規管、促進誠信專業、保障消費者
• 市場分一手/二手；供求（土地、人口、利率）影響樓價

• 開工前須告知持牌身份及牌照號碼；收款14天內發出書面收據
• 協議/表格/收據副本保存不少於3年；無律師代表者須解釋條款並建議法律意見
• 委任類別：單邊/共同/獨家/雙邊（雙邊須披露同意）

• 轉易流程：臨約→正約（14日內）→完成日交樓付尾數
• 轉讓契以契據簽立；按揭為法定抵押；壓力測試評還款能力
• 交吉 vs 連租約；查契條款保障買方退出權

• IRIS 綜合註冊資訊系統網上查冊；登記冊分業主/交易類別
• 查冊三部分：物業資料、業主、產權負擔；以最新查冊為準
• 入伙紙查屋宇署；差餉資料查估價署

• 物業分類：住宅/商業/工業/資助房屋；用途受地契及規劃限制
• 車位須查獨立業權或使用權；僭建查屋宇署紀錄
• 法團及公用部分管理依《建築物管理條例》

• 租約核心：租金、按金（兩按一上）、死約生約、免租期
• 打釐印使租約可作證據；收樓須循土地審裁處
• 劏房租管（第IVA部）：書面租約、押金上限、加租受限

※ 以上為按考試內容綱要整理的自編備考重點，並非官方考試內容；系統學習請參閱 EAA 官方資料。