香港地產代理資格考試 EAA｜《部E 物業估價》模擬題庫

• 三大方法：比較法（市場成交調整）、收入法（租金資本化）、成本法（特殊物業）
• 價值 = 年租金 ÷ 資本化率；回報率升則估值跌
• 市場價值 = 公開市場、知情、自願交易的估計價

• 住宅現以實用面積為主導（一手 2013 起）；建築面積含分攤公用
• 實用面積以入伙紙／售樓書／測量報告為準
• 天台、平台權益視乎業權文件

• 價值因素：位置、交通（港鐵）、校網、景觀、樓齡與管理
• 減值因素：釘契、僭建、大維修在即、凶宅紀錄
• 利率上升令估值受壓；銀行估價不足買家須補差價

• 比較法調整：市況、面積、質素（景觀/層數/座向）
• 投資法：回報率=年租÷價值；淨回報扣開支
• 成本法=土地+建築−折舊；餘值法/利潤法用於特殊物業

• 實用面積不含窗台；公用面積/IFA 的定義
• 可建樓面=地盤×地積比率；平台天台權益依公契
• 改動（封窗）不改變法定面積

• 利好：座向、景觀、校網、交通、優質管理
• 減值：嫌惡設施、大維修、凶宅、釘契
• 利率與樓價反向；細單位呎價高；重建潛力屬額外價值

※ 以上為按考試內容綱要整理的自編備考重點，並非官方考試內容；系統學習請參閱 EAA 官方資料。